Valuo : pour vendre au mieux un bien immobilier avec travaux (François SORBIER)

Vous êtes le propriétaire d’un bien immobilier, mais vous avez du mal à le valoriser en raison des travaux qu’il nécessite ? Ou alors vous êtes un acquéreur tenté par un bien dont la rénovation vous fait peur ? Au premier, Valuo propose une vente au prix juste. Au second, elle promet une rénovation sans stress, en tout point conforme aux plans d’architecte qu’il aura préalablement approuvés. Pour La Tribune de l’Initiative, François SORBIER revient sur la proposition de sa startup Valuo.

En 2015, François SORBIER crée sa première startup helloArtisan, depuis rachetée par le groupe Batiweb. « Nous étions déjà les spécialistes de l’accompagnement sur des projets de rénovation de l’habitat. Nous avions à l’époque réalisé une levée de fonds avec Denys CHALUMEAU, fondateur de SeLoger.com ».

Depuis ses débuts, François SORBIER cherche à résoudre cette problématique de l’immobilier. « Lorsqu’un acquéreur signe un acte de vente portant sur un bien à rénover, cela le stresse car il s’attend toujours à une galère ! ». À l’inverse, le propriétaire a du mal à valoriser un bien à rénover, en raison de la décote qu’il subit sur le marché.

Avec Valuo, propriétaires et acquéreurs s’y retrouvent !

Cette préoccupation l’amène à cofonder Valuo en 2022. « Lorsque nous récupérons un appartement, nous réalisons des plans avec nos architectes avant même de le proposer à la vente. Nous faisons plusieurs projets s’il le faut pour optimiser le bien et susciter la demande ! » François SORBIER et son équipe procèdent ainsi à des projections visuelles photoréalistes intégralement modélisées à partir des plans de l’architecte. Une fois le projet finalisé, ils devisent les travaux avant de mettre le bien en vente ‘clé en main’.

Finalement, il revient moins cher à l’acquéreur de faire rénover un appartement par le biais de Valuo que d’acheter un appartement déjà refait à neuf. Quant au propriétaire, il réalise avec Valuo un meilleur net vendeur. « Car les biens à rénover sont généralement moins attractifs. Ils sont donc moins visités et mettent plus longtemps à se vendre, généralement après un rabais supplémentaire ».

En créant Valuo, François SORBIER fait également évoluer l’image de l’agent immobilier. Grâce à lui, ce dernier rend désormais un service à forte valeur ajoutée, apprécié à la fois par les propriétaires (valorisation de leur bien) et par les acquéreurs (achat clé en main).

Le business modèle de Valuo

Dans les faits, Valuo suit le même business modèle qu’une agence immobilière traditionnelle. C’est-à-dire que la Proptech se rémunère en prélevant une commission d’agence classique représentant 4 à 5% du prix de la vente. Les honoraires ainsi prélevés incluent l’ensemble de la prestation d’architecte, pour laquelle le propriétaire n’a rien à avancer. « Nous prélevons notre commission au moment de la finalisation de la vente ». Ensuite, Valuo se rémunère également sur la gestion des travaux.

De son côté, l’acquéreur réalise lui-aussi une économie substantielle. En effet, s’il mandatait lui-même un architecte, en lui demandant de faire les plans et le devis tout en respectant le cahier des charges, il devrait débourser entre 2.500 et 4.000 euros.

Valuo débloque les transactions immobilières

Comme François SORBIER le rappelle, la valorisation d’un bien commence par la petite annonce. « Plus cette dernière est ‘belle’, plus elle est susceptible d’attirer des visiteurs et des acquéreurs potentiels ». Avec son équipe, il commence donc par aller voir un propriétaire cherchant à vendre son bien avec travaux au meilleur prix. Il peut également s’agir d’un bien à potentiel non révélé ou alors d’un bien atypique présentant une problématique particulière. « Nous convainquons le propriétaire de signer un mandat de vente exclusif, car nous ne travaillons qu’en exclusivité. Ensuite, nous réalisons le projet complet, que nous diffusons auprès de notre réseau ainsi que sur l’ensemble des sites de multidiffusion. Cela déclenche les visites ».

Une fois que les acquéreurs potentiels se manifestent, Valuo leur présente le projet dans son intégralité. « Nous nous efforçons de les rassurer sur le budget et la conduite des travaux. S’ils veulent modifier le plan, nous prenons en compte leurs vœux ». Ainsi, nombreuses sont les personnes qui veulent s’aménager un bureau. Une fois la modification effective sur le plan, Valuo intègre ce coût additionnel dans le budget initial. Une fois que les acquéreurs potentiels sont satisfaits, ils font une offre.

Par la suite, les acquéreurs peuvent s’appuyer sur le dossier détaillé d’une quinzaine de pages que Valuo leur fournit pour convaincre leur banquier. Ce dernier connaît ainsi le montant et la nature exacts des travaux à réaliser. Il connaît le prix de l’appartement. Le budget total est égal à l’addition de ces deux montants, au centime près. « Car Valuo fournit un budget travaux réaliste et garanti, et non un budget estimatif réalisé à la volée ».

Une prestation technique différenciante

Par rapport à une prestation classique d’agent immobilier, Valuo se différencie par l’aspect technique de sa prestation. Ce qui rassure et déclenche les ventes. Par exemple, sur la partie énergétique, cruciale pour tout chantier de rénovation à l’heure actuelle, Valuo propose un DPE projeté. Comme François SORBIER l’explique, « nous disons à l’acquéreur que s’il fait tels travaux, il a la certitude de passer en catégorie D ou C, sachant que la catégorie B est généralement réservée aux programmes neufs. Cela donne aux clients une bonne visibilité sur les moyens à mobiliser pour améliorer leur DPE ».

Pour garantir l’impeccabilité technique de sa prestation, Valuo fait appel à ses propres architectes. L’un est architecte HMO (habilité à la maîtrise d’ouvrage). L’autre est architecte d’intérieur.

Concernant les artisans qu’il sélectionne, François SORBIER fait appel à son carnet d’adresses. En effet, cela fait très longtemps qu’il évolue dans le secteur de la rénovation. « Je travaille avec les mêmes entrepreneurs qu’à l’époque de ma première startup, helloArtisan. Au fil du temps, je suis parvenu à construire avec eux une véritable relation de confiance. Nous leur apportons énormément de récurrence, en termes de travaux. Si bien que nous maîtrisons notre relation avec ces artisans ». Valuo s’appuie ainsi sur un réseau de six entreprises partenaires privilégiées. Et elle leur apporte un surcroît de chiffre d’affaires compris entre 500.000 et un million d’euros par an.

Une sélection rigoureuse de partenaires pour réaliser les travaux

Pour choisir ses partenaires, François SORBIER fait toujours appel aux mêmes critères de sélection : assurance décennale obligatoire, au moins trois ans d’ancienneté. Il demande aussi à voir les devis pour s’assurer qu’ils sont bien conformes à son niveau d’exigence. « Nous évitons les entreprises qui font des devis peu détaillés au forfait. Car cela génère de l’ambiguïté, ce qui n’est guère compatible avec une gestion rigoureuse de projet. Enfin, nous vérifions leurs méthodes de travail en leur rendant visite ».

Ainsi, pour travailler avec Valuo, les entreprises doivent bénéficier en interne de leurs propres compétences techniques : un bon plombier, un bon électricien, un bon carreleur ou encore un bon menuisier. Elles doivent faire appel le moins possible à la sous-traitance ou à l’intérim. Tout en étant capables de gérer simultanément trois ou quatre projets.

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Valuo : spécialiste des projets immobiliers de toute une vie !

Comme le souligne François SORBIER, Valuo occupe 200% de son temps ! Avec son associé Antoine GALLET de SAINT-AURIN, il a choisi de développer sa startup en bootstrap, c’est-à-dire sans levée de fonds. « Car notre objectif consiste à conserver la maîtrise de la stratégie de notre entreprise sur le long terme. En effet, un business angel ou un fonds investissant dans une boîte anticipe toujours le moment où il va revendre la société. Ce moment est généralement synonyme de séparation entre les fondateurs et leur propre bébé ».

Au contraire, les deux hommes souhaitent continuer à développer leur activité de façon autonome, en assurant la rentabilité de leur entreprise dès sa première année, alors que la crise immobilière sévit ! De plus, le risque intrinsèque à la levée de fonds consiste à devoir privilégier la course au chiffre d’affaires au détriment de la rentabilité.

Or, c’est exactement ce que François SORBIER et Antoine GALLET veulent éviter, car pour eux, Valuo est l’entreprise de toute une vie ! « Passionnés par tous les aspects de notre métier (architecture, vente immobilière), nous accompagnons nos clients sur leurs propres projets de vie, qu’ils soient propriétaires ou acquéreurs ».

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