Harmony : investir dans la location courte durée, en toute sérénité

Véritable entrepreneur en série, Lionel Sadoun nous présente sa dernière création, co-fondée avec deux associés en 2023 : Harmony. Son but ? Rendre l’investissement immobilier accessible au plus grand nombre. Grâce à sa proptech spécialisée dans l’immobilier fractionné, il propose aux investisseurs individuels de miser sur des propriétés localisées dans les plus beaux villages de France. Ces dernières sont très rentables, et l’on peut y investir en toute sérénité, grâce à Harmony…

C’est en 2023 qu’Harmony, startup spécialisé dans l’immobilier fractionné, voit le jour sous l’impulsion de trois associés. Parmi eux, Clément Sornin-Kasbi (CEO), Dimitri Roth (CTO) et Lionel Sadoun (COO). Comme nous l’explique ce dernier, « cela fait huit ans que nous sommes tous les trois associés dans l’entrepreneuriat. Chacun de nous présente un parcours différent. En ce qui me concerne, j’ai d’abord fait du droit avant d’intégrer une école de commerce ».

Tandis que Lionel se spécialise en marketing, son associé Clément présente un profil plutôt financier et corporate. Quant à Dimitri, il fait figure de véritable phénomène. En tant qu’autodidacte, il code depuis sa plus petite enfance. « Dès que nous nous sommes lancés dans l’entrepreneuriat, il a commencé à se former lui-même en suivant les cours de l’école Lion fondée par TheFamily. Par suite, il en est rapidement venu à occuper les fonctions de CTO dans nos entreprises successives ».

Lionel Sadoun : un profil de serial entrepreneur

Après l’école de commerce de Reims au sein de laquelle ils font connaissance, les trois hommes se retrouvent rapidement autour d’une première idée en 2016. Ils montent alors une régie publicitaire en installant des panneaux publicitaires digitaux sur les campus et les universités. Ils revendront cette première entreprise en 2022.

« En 2019, se souvient Lionel, nous créons une application regroupant les réductions auxquelles les étudiants pouvaient prétendre. Avant de la revendre à un groupe scandinave. Nous avons également fondé une entreprise dans le but de récolter des données bancaires auprès d’utilisateurs d’une carte de paiement permettant de recevoir du cashback après chaque achat. Cela nous a permis de faire des études de marché sur la base de données sécurisées et anonymisées ». Malheureusement, Lionel et ses acolytes ne parviennent pas à réunir les fonds nécessaires pour poursuivre cette activité. Cela est dû aux problèmes engendrés par le Covid puis la guerre en Ukraine, notamment dans l’univers startups.

En parallèle, les trois hommes gravitent autour de business angels et de personnalités ressortant du monde de l’immobilier. « Nous nous sommes très tôt intéressés au monde de l’immobilier. Nous avons donc suivi ce que faisaient les proptechs, ces entreprises innovantes dans le secteur de l’immobilier aux États-Unis et dans le monde entier. Cela nous a donné l’idée de créer Harmony ».

Le modèle économique de l’immobilier fractionné by Harmony

La startup utilise les outils ayant fait leur preuve dans l’immobilier fractionné pour les locations de longue durée de type résidentiel ou commercial. En l’appliquant à un univers de vacances. Le propriétaire n’a ainsi pas la sensation de mettre la pression sur de petits ménages pour qu’ils payent leur loyer. « Notre clientèle a juste envie de partir à la campagne, à la montagne ou à la mer pour prendre du bon temps ».

Comme pour nombre d’entreprises spécialisées dans l’immobilier fractionné, l’investisseur Harmony souscrit des obligations pour une durée de dix ans. Les intérêts versés sont indexés sur la performance locative du bien. « Si cela cartonne pendant le mois d’août, les intérêts versés seront donc très forts durant cette période. En basse saison, les intérêts seront moins importants ». Tout se passe comme si les investisseurs octroyaient un prêt à Harmony pour qu’elle achète un bien.

Pour trouver des biens à acquérir, Harmony prospecte les villages de France. En effet, dans les grandes villes, la réglementation est plus contraignante. De plus, Harmony ne souhaite pas se mettre en concurrence avec des primoaccédants souhaitant y loger leur famille. « C’est la raison pour laquelle nous visons plutôt les villages touristiques possédant déjà une petite structure hotellière. Simplement, pour accueillir tout le monde, il faut des alternatives. Dans ce contexte, les autorités locales favorisent l’arrivée d’individus souhaitant faire de la location courte durée ».

Les aires géographiques choisies par Harmony

Pour déterminer les zones les plus rentables, Lionel Sadoun et ses associés font appel à la big data. De telles données sont accessibles via le site airdna alimenté par la data d’Airbnb, Booking et Abritel. « il est ainsi possible de déterminer le nombre de propriétés disponibles à la location, ainsi que leurs caractéristiques, pour chaque zone et chaque commune. Vous pouvez cliquer sur une propriété pour voir le nombre de chambres ainsi que le type d’équipements qu’elle offre. De même que le chiffre d’affaires réalisé par le propriétaire dans les années précédentes. Par la suite, il est possible de faire des analyses en fonction de différents critères : demande locative, saisonnalité, nombre de biens concurrents, etc. »

Suite à cette analyse de marché, Lionel Sadoun et ses co-associés notent que la Normandie ou la côte d’Opale recèlent bien des opportunités. Cela s’explique par la proximité d’un fort bassin de population : le bassin francilien, la métropole de Lille-Roubaix-Tourcoing, la Belgique. Ces bassins sont très peuplés, avec un pouvoir d’achat conséquent. De la même façon, les Vosges sont proches de l’Alsace, la Suisse et l’Allemagne. Par ailleurs, la saisonnalité y est moins marquée que pour d’autres destinations de montagne. « En hiver, les gens viennent dans les Vosges pour y manger une raclette ou faire du ski. Pendant l’été, ils s’adonnent à des activités comme le VTT et ou la randonnée pédestre ».

En outre, le quart sud-est renferme l’un des plus beaux patrimoines touristiques mondiaux avec la Côte d’Azur et les Alpes. Là, Harmony recherche les zones les plus attractives, mais dont les prix demeurent raisonnables. Cela suppose de chercher un peu plus loin, en direction des Alpilles ou du Lubéron.

Minimiser les facteurs de risque

En termes de types de biens visés, Harmony privilégie les maisons individuelles. Cela écarte tout risque de mésentente avec les autres co-propriétaires ou le voisinage immédiat. Lors de ses visites prospectives, Lionel Sadoun se fait accompagner par un architecte ainsi que par d’autres experts de l’immobilier. Ainsi, ses partenaires marchands de biens l’aident à prendre la bonne décision. De son côté, l’architecte vérifie que le bâtiment ne présente pas de vices cachés.

Par la suite, Lionel doit composer avec certains facteurs de risques qu’il ne peut maîtriser. Et si une nouvelle épidémie survenait ? À ce propos, il note la résilience étonnante de la location courte durée. C’est vrai notamment par rapport à la location longue durée et surtout l’immobilier commercial. Aujourd’hui, force est de constater que ce dernier tire les rendements vers le bas. Contrairement à la location courte durée. Pendant la pandémie, le public a massivement loué des maisons pour fuir les petits appartements des grandes villes. « Cette résilience contribue à réduire considérablement le risque pesant sur notre classe d’actifs ».

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Protéger les intérêts des épargnants

Vis-à-vis de ses investisseurs, Lionel met en place des garde-fous pour protéger leurs intérêts. Premièrement, la garantie de liquidité. « Nous sommes encore en structuration juridique concernant le contrat de souscription des obligations. Mais nous souhaitons garantir la liquidité de l’investissement par le biais de clauses assurant le rachat par l’entreprise des parts des souscripteurs. Nous nous inspirons des plans d’épargne d’entreprise concernant les événements déclencheurs. Comme un mariage, l’arrivée d’un enfant, l’achat de sa résidence principale ou tout autre événement de vie majeur ».

Concernant la sûreté, Lionel et ses co-associés s’appuieront sur une hypothèque permettant aux investisseurs de récupérer leur part de la vente du bien en cas de défaut de la société. « Nous mettons donc tout en œuvre pour protéger les intérêts des épargnants », conclut Lionel.

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