Promy : débloquer le foncier en France, par Romain Solenne

Spécialiste de l’immobilier, Romain Solenne constate que de trop nombreux particuliers, faute de disposer des bonnes informations, cèdent encore leur parcelle constructible à vil prix. Cette situation finit par susciter la méfiance de ces derniers, alors même que les constructeurs recherchent désespérément des terrains à bâtir. Avec sa plateforme Promy créée en 2018, Romain propose de débloquer le foncier en France. Il met ainsi gratuitement à la disposition de tout un chacun toute la data immobilière dont il aura besoin.

Romain Solenne, 39 ans, marié, trois enfants, entreprend depuis qu’il a 15 ans. Après une première expérience de création d’entreprise dans les télécoms et le digital, il revend sa société. Avec le produit de cette vente, il achète des appartements. Déçu par les prestations des agents immobiliers, il décide d’acheter sa propre agence. D’une seule agence, il passe rapidement à dix, se retrouvant à la tête de 100 collaborateurs. Fort de son succès, il devient le président national de l’Association des franchisés Guy Hoquet en 2015, regroupant 550 agences et 3.200 collaborateurs. Il occupe cette fonction pendant six ans.

Il y a quatre ans, il décide de créer Promy, avec deux objectifs en tête. « Premièrement, nous sommes le premier comparateur de promoteurs et constructeurs en France. Notre but consiste à défendre l’intérêt du particulier souhaitant faire construire sur une parcelle, un terrain ou un immeuble lui appartenant. Deuxièmement, nous avons constitué la première base de données foncières et immobilières gratuite en France, le ‘Wikipedia de la data immobilière’, accessible auprès de tous ».

Comment remédier à l’insuffisance de foncier en France ?

Avant de développer Promy, Romain a constaté que les constructions étaient insuffisantes en France. Or, un tel manque est à l’origine d’une bulle spéculative sur l’immobilier transactionnel ancien. « En effet, il prend de la valeur en raison d’un accroissement de la demande et du plafonnement de l’offre. C’est mécanique ».

Pourtant, selon Romain, partout en France, il existe du foncier. « Prenons l’exemple de Madame Martin, habitant la première couronne lyonnaise. Elle est propriétaire d’un terrain. Des prospecteurs fonciers débarquent chez elle, lui disant que sa parcelle recèle un énorme potentiel, et qu’on pourrait y construire vingt logements. »

Dans une telle situation, Romain craint que Madame Martin ne se retrouve vite dépassée. Car le prospecteur qui se trouve face à elle « est à la fois juge et partie, payeur et décideur, faiseur et acteur. Il a le pouvoir de décision, car il a les connaissances. Face à lui, Madame Martin se retrouve démunie ». En effet, dans 93 % des cas, le marché de la promotion immobilière n’est pas intermédié, et les particuliers se retrouvent livrés à eux-mêmes face aux professionnels. « Or, poursuit Romain, si on mettait à la disposition de Madame Martin un comparateur de promoteurs et qu’on lui donnait un large accès à l’information foncière et immobilière, elle serait en mesure de valoriser sa parcelle au mieux ».

La comparaison des promoteurs entre eux : au-delà de la seule proposition de valeur

Malheureusement, dans deux-tiers des ‘leads’, la promesse faite à Madame Martin est abandonnée ou renégociée, car une relation de confiance n’a pu émerger entre particulier et promoteurs. Souvent, le critère de prix est privilégié aux dépens de tout le reste. Par rapport à cela, Romain propose au particulier de prendre de la distance. « Au lieu de choisir le promoteur uniquement sur une proposition de valeur, nous prenons en considération 125 critères de décision ». Parmi ces derniers, Promy prend en compte le nombre de procédures dont un promoteur fait l’objet ; le nombre de permis de construire réalisés sur la commune ; leur typologie ; le caractère éco-responsable, etc.

Grâce à Promy, le particulier bénéficie d’une information synthétique et organisée par le biais d’un scoring de chacun des promoteurs retenu par l’application. Grâce à cette méthodologie, Promy affiche un taux de 92% de résultats positifs, au lieu de 33% pour les transactions non intermédiées. « C’est cela la vraie force de Promy, d’autant que nous demeurons un service gratuit pour le particulier. Seul le promoteur retenu nous paye nos honoraires. Nous augmentons ainsi de 25% à 40% le prix de vente du patrimoine immobilier du particulier ».

Le promoteur aussi y trouve son intérêt, car trouver du foncier est devenu très difficile à l’heure actuelle. Sept promoteurs se positionnent en moyenne sur chaque projet identifié. Pour faire sa proposition, chacun d’entre eux dépense en moyenne 12.000 € (charges fixes, structures, engagements, etc.). « Alors qu’avec Promy, nous faisons tout le travail consistant à trouver, puis à développer le foncier. Tous les promoteurs adhérents peuvent participer gratuitement à nos appels d’offres. Ils peuvent ainsi augmenter leur proposition de valeur, sans prendre de risque, puisque nous leur avons permis de réduire leurs charges au strict minimum. »

Promy, une démarche clivante parmi les professionnels de l’immobilier

Romain n’a-t-il pas peur de froisser certaines plumes parmi ses amis acteurs de l’immobilier ? « Au début, leur réaction est un peu étonnée. Cependant, quand ils réalisent que nous sommes destinés à devenir un acteur incontournable du secteur, ils finissent par se rendre à l’évidence et nous rejoignent. Car ils ne veulent pas que nous leur bloquions du foncier, et donc ils préfèrent la collaboration au clash ».

Finalement, le nombre de promoteurs souhaitant rejoindre Promy excède même le nombre de places disponibles ! Aujourd’hui, sur un territoire tel qu’un département, Promy est en mesure de rassembler de trente à cinquante partenaires potentiels. Romain déclare, dans son style bien à lui : « Je ne suis pas là pour faire plaisir aux promoteurs. Je suis là pour les aider à être plus organisés, en leur donnant de meilleurs outils de production : logiciels et applications. Tout cela leur permet d’être plus efficaces dans leur mission ». Les promoteurs se distinguent ainsi par rapport à leurs concurrents. En d’autres termes, ils parviennent à faire baisser leurs charges, ce qui les rend mécaniquement à même d’offrir au particulier une meilleure proposition de valeur.

À lire également : Propriétaires seniors : comment bien vendre la nue-propriété de son logement ?

Promy, une start-up techno-immobilière

Chez Promy, l’intelligence artificielle (IA) ne prend pas de décisions à la place des êtres humains. En revanche, elle est très utile pour trier l’énorme quantité d’informations (34 milliards) gérée par l’appli. Elle permet ainsi de pré-filtrer et de pré-qualifier le potentiel de chacun des projets qu’on lui soumet. « Un tiers des pré-projets est ainsi validé par l’algorithme. L’IA nous dit qu’elle pense, sur telle parcelle, faire par exemple 25 logements, pour une surface de 2.000 m², sur deux étages ».

Par la suite, Promy met ses équipes humaines au travail. Ces dernières analysent ce que dit l’informatique, afin de déterminer si les conclusions de l’IA sont bel et bien fiables. Les femmes et les hommes de Promy apportent ainsi des correctifs là où ils le jugent nécessaires. Par exemple, au lieu des 25 logements suggérés par l’IA, ils en préconisent 22 seulement. Promy passe ensuite la main à ses 400 architectes partenaires afin qu’ils apportent une validation supplémentaire. « Ces trois niveaux de validation nous permettent de pré-qualifier nos projets de façon assurée ». Malgré l’aide apportée par les machines, l’être humain reste donc au centre des décisions.

Relancer le marché du neuf

Dans le secteur de la construction neuve, Romain constate que la situation est complexe, à l’heure actuelle. Les bâtiments en train de sortir de terre aujourd’hui sont le résultat de transactions réalisées il y a deux ans. « Or, les coûts de construction ont entretemps augmenté de 10 à 15%, tandis que les prix du marché ont baissé. La marge réalisée subit donc une décote de 10 à 15%. Dans la mesure où les promoteurs margent entre 5 et 15%, ils travaillent donc aujourd’hui à perte ».

Afin de sortir de cette spirale, Romain pense, premièrement, qu’il revient à l’État de stimuler l’investissement locatif ainsi que le développement urbain. Deuxièmement, il est indispensable pour les acteurs du secteur d’optimiser leurs coûts – c’est la mission que s’est fixée Promy. Troisièmement, il souligne que les constructions neuves sont moins énergivores. Elles présentent donc un bilan écologique davantage en ligne avec les impératifs de la transition énergétique. « En construisant mieux, sous les auspices d’une nouvelle loi de finances, nous serions en mesure d’enclencher un cercle vertueux et de sortir de la situation morose dans laquelle nous nous trouvons actuellement. Personnellement, je prévois une sortie de crise à l’horizon 2024-25 ».

Plus d’information en cliquant ici.